Grundsteuer-Reform: Grundsteuer soll reformiert werden

In die seit Jahren umstrittene Reform der Grundsteuer, die für alle steuerpflichtigen Grundeigentümer und Mieter gleichermaßen bedeutsam ist, ist Bewegung gekommen. Die Finanzminister der Länder haben sich, gegen die Stimmen von Bayern und Hamburg, nun mehrheitlich auf ein Modell für eine umfassende Neuregelung verständigt. Während Hamburg negative Folgen aus dem Länderfinanzausgleich befürchtet, ist Bayern dafür, dass die Länder jeweils komplett selbst die Grundsteuer regeln. Die Grundsteuer ist mit einem jährlichen Aufkommen von rd. 13 Milliarden Euro eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Neuregelung von der Rechtsprechung gefordert Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte bereits vor Jahren eine Neuregelung angemahnt und in einem Vorlagebeschluss auch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) mit der Frage befasst, ob die bisherigen Regelungen verfassungsgemäß sind. In seinem Vorlagebeschluss führte der BFH dazu aus, dass es nicht länger hinzunehmen ist, dass sich die Besteuerung an den Einheitswerten orientiert, die in den alten Ländern auf dem Stand von 1964 (!) und in den neuen Ländern von 1935 (!) festgeschrieben sind und damit weit entfernt von den tatsächlichen Verkehrswerten sind. BFH hält Einheitswerte nicht für verfassungsgemäß Der BFH hat die Vorschriften über die Einheitsbewertung des Grundvermögens, trotz verfassungsrechtlicher Zweifel, die sich aus dem lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkt und den darauf beruhenden Wertverzerrungen ergeben, für Feststellungszeitpunkte bis zum 1.1.2007 noch für verfassungsgemäß erachtet. Allerdings hat der BFH auch entschieden, dass das weitere Unterbleiben einer allgemeinen Neubewertung des Grundvermögens mit verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere mit dem allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) nicht vereinbar ist. Nachdem eine Neubewertung bisher nicht erfolgt ist, hat der BFH klargestellt, dass er die Vorschriften über die Einheitsbewertung des Grundvermögens (spätestens) ab dem Feststellungszeitpunkt 1.1.2009 für verfassungswidrig hält. Als Begründung führt der BFH erhebliche Wertverzerrungen an, die sich durch die seit 1935 bzw. 1964 eingetretene städtebauliche Entwicklung ergeben haben. Dies betrifft besonders den großstädtischen Bereich, die Fortentwicklung des Bauwesens nach Bauweise, Konstruktion und Objektgröße sowie andere tiefgreifende Veränderungen im Immobilienmarkt, die bisher keinen angemessenen Niederschlag im Einheitswert finden. So sind z. B. heute maßgebliche, wertbildende Faktoren wie Energieeffizienz oder das Vorhandensein von Solaranlagen, Wärmepumpen, Lärmschutz oder Anschlüssen an Hochgeschwindigkeitsdatennetze nicht im Einheitswert abgebildet. Stattdessen sind die "Merkmale für die Beurteilung der baulichen Ausstattung bei Gebäuden" noch immer auf die Verhältnisse und den Ausstattungsstandard im Hauptfeststellungszeitpunkt 1935 bzw. 1964 ausgerichtet. Neubewertung wird dauern Angestrebt wird nun eine möglichst einfache Grundbesteuerung sowie eine "aufkommensneutrale" Reform - nach den bisherigen Verlautbarungen also keine flächendeckend höhere Grundsteuerbelastung. Ziel der Bundesratsinitiative ist, die Grundsteuer verfassungsgemäß auszugestalten, damit die Grundsteuer den Gemeinden als verlässliche Einnahmequelle erhalten bleibt. Ob sich dabei für einzelne Grundstücke und Bauten am Ende höhere oder niedrigere Abgaben für Grundeigentümer und Mieter ergeben, lässt sich aktuell noch nicht abschätzen. Nach derzeitigem Stand des Reformvorhabens sollen die vorhandenen Bodenrichtwerte übernommen und dann ein pauschaler Herstellungsaufwand für Gebäude angesetzt werden. Die Neubewertungen für die Immobilien, bei denen es sich um rund 35 Millionen wirtschaftliche Einheiten handelt, sollen nach bisherigen Plänen zum Stichtag 1. Januar 2022 in den darauffolgenden Jahren erfolgen. Danach soll turnusmäßig eine aktualisierte Anpassung erfolgen. In einem ersten Schritt soll dabei zunächst die Bewertung von Grundstücken sowie land- und forstwirtschaftlichen Betrieben aktualisiert werden. Welche Werte sich für einzelne Grundstücke dann ergeben, ist derzeit noch ungewiss. Bei den neuen Grundsteuerwerten wird insbesondere der dann gültige Bodenrichtwert (bei unbebauten Grundstücken) sowie bei bebauten Grundstücken neben dem Bodenwert zusätzlich der Gebäudewert zu berücksichtigen sein. Der Gebäudewert wird sich im Wesentlichen nach den dann aktuellen Baupreisen sowie Faktoren wie Gebäudeart und Baujahr richten. Die Bewertung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben soll künftig auf Basis eines typisierenden Ertragswertverfahrens erfolgen. Das Ziel der Aufkommensneutralität soll durch Festlegung der sogenannten Grundsteuermesszahlen erreicht werden. Wie schon heute die Einheitswerte, sollen die künftigen Grundsteuerwerte mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert werden. Im Falle eines flächendeckenden Anstiegs der Werte aufgrund der Neubewertung wird es dann über eine Absenkung der Steuermesszahlen ein Korrektiv geben. Erst auf den Steuermessbetrag (Grundsteuerwert x Steuermesszahl) wird dann der jeweilige gemeindliche Hebesatz angewandt - woraus sich die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer ergibt. Wie hoch die Messzahlen letztlich sein werden, um die angestrebte Aufkommensneutralität zu erreichen, kann erst in einem zweiten Reformschritt nach Abschluss der Neubewertung der rund 35 Millionen Immobilieneinheiten berechnet werden. Hierbei soll den Ländern künftig die Möglichkeit eröffnet werden, eigene landesweit geltende Steuermesszahlen zu bestimmen. Aufgrund des Umfangs der zu ermittelnden Werte rechnen die Finanzminister der Länder voraussichtlich erst in ca. 10 Jahren mit einem Einsatz der aktualisierten Werte in der Praxis. Wie kompliziert die Wertfindung für die Besteuerung dabei sein kann, zeigt gerade auch die jahrelange Debatte in der Politik um eine Reform des Erbschafts-/Schenkungsteuerrechts. Bisheriges Recht wird weiter angewendet Bis das BVerfG über die Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens entschieden haben wird, sind die Finanzämter nicht gehindert, Einheitswertbescheide, Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide nach bisher geltendem Recht zu erlassen. Auch die Beitreibung der Grundsteuer ist weiterhin möglich. Allerdings werden die Finanzämter die entsprechenden Bescheide für vorläufig erklären. Kurzfassung 1. Die Finanzminister der Länder haben mehrheitlich eine Reform zur Neuregelung der Grundsteuer auf den Weg gebracht.2. Die Reform setzt Vorgaben der Rechtsprechung um, die die bisherigen Einheitswerte, die in den alten Ländern auf dem Stand von 1964 und in den neuen Ländern auf dem Stand von 1935 sind, für verfassungswidrig hält.3. Die Neubewertungen für Immobilien sollen voraussichtlich erst zum Stichtag 1. Januar 2022 in den darauffolgenden Jahren erfolgen. Kommentar Die längst überfällige Reform der Grundsteuer, wo immer noch auf Einheitswerte aus den Jahren 1964 (!) bzw. 1935 (!) zurückgegriffen wird, zeigt einmal mehr, wie schwerfällig der Gesetzgeber ist, wenn es um eine Aktualisierung und Anpassung von Regelungen an aktuelle Gegebenheiten geht. Aber auch bei anderen Steuerarten ist das Festhalten an Bestands-Regelungen zur Gewohnheit geworden, ohne dass im Ansatz erkennbar ist, dass echte Reformen hin zu einem einfachen, gerechten und transparenten Steuersystem geplant sind. Ob die Reform dann, wie angekündigt, tatsächlich "aufkommensneutral" erfolgt, dürfte zumindest stark anzuzweifeln sein, wenn man den fortwährenden Kassenbedarf der Kommunen verfolgt.Horst Neubacher Wirtschaftsprüfer Steuerberater www.raw-partner.de

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