Steuern: Nachfolgeberatung rund um Immobilien

Der Immobilienboom hält in Deutschland weiter an, gerade in den Ballungszentren erreichen die Immobilienpreise kaum vorstellbare Höhen. Daher spielen Immobilien sowohl im Privat- als auch im Betriebsvermögen eine enorm wichtige Rolle, insbesondere bei der Nachfolgeberatung. Dabei gibt es verschiedene steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die exemplarisch kurz dargestellt werden sollen. Die wichtigsten Fakten zur Erbschaft- und Schenkungsteuer Die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird nach drei Steuerklassen erhoben. Die jeweilige Steuerklasse ist abhängig vom Verhältnis des Erwerbers zum Schenker / Erblasser. Die Steuerklasse I gilt für Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder (eheliche oder nichteheliche Kinder, Adoptivkinder, Stiefkinder), Enkel und Urenkel sowie bei einer Erbschaft für Eltern und Großeltern. Unter die Steuerklasse II fallen Eltern und Großeltern (bei einer Schenkung), Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten und Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft. Die Steuerklasse III gilt für alle übrigen Erwerber. Die persönlichen Freibeträge staffeln sich wie folgt: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000,- Euro Kinder und Stiefkinder 400.000,- Euro Enkel 200.000,- Euro Personen der Steuerklasse II 20.000,- Euro Personen der Steuerklasse III 20.000,- Euro Dabei stehen die Freibeträge nach Ablauf einer Zehn-Jahresfrist erneut zur Verfügung. Mehrere Schenkungen innerhalb des Zehn-Jahreszeitraumes werden zusammengerechnet. Somit ist die Ausnutzung des Zehn-Jahreszeitraums ein wesentlicher Aspekt zur optimalen Gestaltung der vorausschauenden Vermögensnachfolge. Die Steuersätze, die für die Erbschaft bzw. Schenkung angesetzt werden, sind einerseits abhängig von dem Wert der Erbschaft bzw. Schenkung und andererseits von der jeweiligen Steuerklasse. Übertragung einer vermieteten Immobilie Für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien wird ein Bewertungsabschlag von zehn Prozent gewährt. Darunter fallen bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, z. B. Ein- und Mehrfamilienhäuser, Wohnungseigentum, etc., die im Inland, in einem EU-Mitgliedstaat oder in einem Staat des EWR (z. B. Norwegen) liegen und zu Wohnzwecken vermietet werden. Hier ergeben sich Gestaltungsspielräume, indem man z. B. Gebäudeteile vor einer Schenkung zu einer Wohnvermietung umwidmet, um so nur einen Wertansatz mit 90 Prozent des Gebäudewertes zu erlangen. Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt Oftmals stellt sich bei Übertragung von Familienimmobilienvermögen die Frage, wie zwar das Eigentum einer Immobilie bereits an die nächste Generation übertragen, die Erträge zur eigenen Versorgung aber zurückbehalten werden können. Dafür gibt es die Möglichkeit einer Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt. Rechtlich bedeutet das, dass dem Nießbraucher, ohne dass er Eigentümer ist, die Nutzungen, also z. B. die Mieterträge aus einer vermieteten Wohnung weiterhin zustehen. Daneben hat der Nießbraucher aber auch die Pflicht, die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts der Immobilie zu tragen. Stark vereinfacht dargestellt, wird schenkungsteuerlich von dem Grundstückswert die Nießbrauchslast abgezogen. Zur Ermittlung der Nießbrauchslast wird ein Jahreswert (durchschnittlicher Nettoertrag) der Immobilie bestimmt. Dieser Jahreswert wird mit dem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes ergibt. Kurzum gesagt, je jünger der Nießbraucher ist, desto höher ist die abzuziehende Nießbrauchslast, da davon auszugehen ist, dass der Nießbraucher noch länger lebt. Folglich verringert dies den Schenkungsteuerwert der Immobilie. Beim Tod des Nießbrauchers fällt der Nießbrauch steuerneutral weg. Gestaltungsideen rund um die Betriebsimmobilie Ein Unternehmer betreibt ein Autohaus in einer Betriebs-GmbH, von der er zu 100 Prozent Gesellschafter ist. Die Betriebsimmobilie, die an die Betriebs-GmbH vermietet wird, steckt in der Besitz-GmbH & Co. KG, an der der Unternehmer ebenfalls zu 100 Prozent beteiligt ist. Die Besitz-GmbH & Co. KG hat Einkünfte aus Gewerbebetrieb und die Betriebsimmobilie stellt Betriebsvermögen dar. Im Rahmen der Unternehmensnachfolge kommt der Unternehmer zu dem Schluss, die Betriebs-GmbH zu verkaufen, die Betriebsimmobilie jedoch zu behalten und weiter an das Autohaus zu vermieten. Eine Entnahme der Betriebsimmobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen ist in den meisten Fällen nicht lukrativ, da ansonsten die stillen Reserven, die in der Betriebsimmobilie stecken, versteuert werden müssten. Daher bleibt nur die Zurückbehaltung im Betriebsvermögen. Aber was ist mit der Gewerbesteuer? Grundsätzlich unterliegen die GmbH & Co. KG, aber auch die GmbH der Gewerbesteuerpflicht. Daher könnte man auf die Idee kommen, dass es doch sinnvoller wäre, die Betriebsimmobilie in das Privatvermögen zu überführen, damit die Einkünfte aus der laufenden Vermietung nicht mit der Gewerbesteuer belastet werden. Dem ist aber nicht so, da das Gewerbesteuergesetz die erweiterte Gewerbesteuerkürzung vorsieht. Nach dem Gesetz entfällt auf Antrag die Gewerbesteuerpflicht für diejenigen Unternehmen, die, kurz gesagt, ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten oder nutzen. Danach unterfallen die Mieterträge einer Immobilien-GmbH oder einer Immobilien-GmbH & Co. KG nicht der Gewerbesteuer. Aber Vorsicht mit weiteren Tätigkeiten. Das Gesetz privilegiert nur das Verwalten und Nutzen der eigenen Immobilie. Die Begünstigung gibt es folglich nur in diesem engen Rahmen. Wird das Unternehmen darüber hinaus noch gewerblich tätig oder vermietet es Betriebsvorrichtungen mit (auch wenn nur geringfügig) oder betreibt es einen gewerblichen Grundstückshandel, hat das dramatische Folgen. Das Unternehmen wird in Gänze gewerblich infiziert und somit unterliegen sämtliche Einkünfte, also auch die Einkünfte aus der Vermietung der eigenen Immobilie der Gewerbesteuer. Diese Einschränkung gilt sowohl für eine GmbH als auch für eine GmbH & Co. KG. Immobilien-GmbH vorteilhaft? Es stellt sich daher die Frage, in welcher Gesellschaftsform die Immobiliengesellschaft fortgeführt werden sollte. Bei einer Personengesellschaft wird das steuerliche Ergebnis gesondert und einheitlich festgestellt und den Gesellschaftern hinzugerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Eine Kapitalgesellschaft bewirkt im Gegensatz dazu zunächst eine Abschirmwirkung auf Ebene der Gesellschaft. Stark vereinfacht kann man sagen, dass steuerlich die Immobilien-GmbH attraktiver ist, wenn das Kapital in der Gesellschaft gebündelt und z. B. ein neues Objekt angeschafft oder das Altobjekt entschuldet werden soll. Man darf bei einer Gegenüberstellung von GmbH und GmbH & Co. KG jedoch nicht vergessen, dass im Fall der GmbH & Co. KG eine Komplettversteuerung schon stattgefunden hat. Im Fall der Immobilien-GmbH steckt der Gewinn noch in der Gesellschaft. Soll im Fall der Immobilien-GmbH das Geld in einem zweiten Schritt an den Gesellschafter ausgeschüttet werden, dann fällt noch Abgeltungssteuer an. Abschließend kann festgehalten werden, dass die Immobilien-GmbH eine steuergünstige Gestaltungsalternative sein kann, vor allem, wenn der Gewinn in der Gesellschaft für Reinvestitionen gebündelt werden soll. Andererseits gibt es auch immer wieder Konstellationen (z. B. Übertragung von stillen Reserven), bei denen die Rechtsform einer Personengesellschaft, z. B. einer Immobilien-GmbH & Co. KG sinnvoller ist. Kurzfassung 1. Gerade bei den heutigen hohen Immobilienpreisen reichen die schenkungsteuerlichen Freibeträge allein oftmals nicht mehr aus. Daher sollte darauf geachtet werden, dass frühzeitig an eine Übertragung gedacht wird.2. Sowohl die Übertragung von vermieteten Objekten oder der Übertrag unter Nießbrauchsvorbehalt kann den Wert der zu übertragenden Immobilien senken.3. Eine Immobilien-GmbH kann eine vorteilhafte Gestaltungsvariante sein, insbesondere dann, wenn die Mieterträge in der Gesellschaft gebündelt werden sollen, um neue Objekte zu erwerben oder bestehende Objekte zu entschulden. Kommentar Diese Aspekte einer Nachfolgeplanung rund um Immobilien zeigen, dass es Wege gibt, um die steuerlichen Belastungen zu reduzieren. Das Thema der Unternehmensnachfolge begleitet einen vorausschauenden Unternehmer mit Beginn seiner unternehmerischen Tätigkeit, wie er den Fortbestand und die Unternehmensnachfolge im Familienkreis gesichert sehen will. Wie immer im Leben kommt es auf den Einzelfall an, wichtig ist es aber, dass man sich zeitnah mit einer Gestaltung beschäftigt, damit man Übertragungen steuerlich optimiert und rechtssicher vornehmen kann.Horst Neubacher Wirtschaftsprüfer Steuerberater www.raw-partner.de

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