Unternehmensnachfolge: Die Immobilien-GmbH als Gestaltungsvariante

Die erfolgreiche Unternehmensnachfolge bzw. -übergabe stellt für viele Unternehmer eine der größten Herausforderungen in der unternehmerischen Laufbahn dar. Dabei ist die Bandbreite möglicher Alternativen enorm und reicht von der Übergabe an die eigenen Kinder, über die Gründung einer Stiftung bis hin zum Verkauf des Autohausbetriebes. Ist der Unternehmer zu dem Schluss gekommen, dass der Verkauf des Autohausbetriebes die beste Variante ist, stellt sich oftmals die Frage, was mit der Betriebsimmobilie geschehen soll. Soll diese mit verkauft oder lieber zurückbehalten werden, um als zusätzliche Altersvorsorge oder zur Vermögensbildung genutzt zu werden. Ab in die Praxis Ein Unternehmer betreibt ein Autohaus in einer Betriebs-GmbH, von der er zu 100 Prozent Gesellschafter ist. Die Betriebsimmobilie, die an die Betriebs-GmbH vermietet wird, steckt in der Besitz-GmbH & Co. KG, an der der Unternehmer ebenfalls zu 100 Prozent beteiligt ist. Die Besitz-GmbH & Co. KG hat Einkünfte aus Gewerbebetrieb und die Betriebsimmobilie stellt Betriebsvermögen dar. Im Rahmen der Unternehmensnachfolge kommt der Unternehmer zu dem Schluss, die Betriebs-GmbH zu verkaufen, die Betriebsimmobilie jedoch zu behalten und weiter an das Autohaus zu vermieten. Eine Entnahme der Betriebsimmobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen ist in den meisten Fällen nicht lukrativ, da ansonsten die stillen Reserven, die in der Betriebsimmobilie stecken, versteuert werden müssten. Daher bleibt nur die Zurückbehaltung im Betriebsvermögen. Was ist mit der Gewerbesteuer? Grundsätzlich unterliegen die GmbH & Co. KG, aber auch die GmbH der Gewerbesteuerpflicht. Daher könnte man auf die Idee kommen, dass es doch sinnvoller wäre, die Betriebsimmobilie in das Privatvermögen zu überführen, damit die Einkünfte aus der laufenden Vermietung nicht mit der Gewerbesteuer belastet werden. Dem ist aber nicht so, da das Gewerbesteuergesetz die erweiterte Gewerbesteuerkürzung vorsieht. Nach dem Gesetz entfällt auf Antrag die Gewerbesteuerpflicht für diejenigen Unternehmen, die - kurz gesagt - ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten oder nutzen. Danach unterfallen die Mieterträge einer Immobilien-GmbH oder einer Immobilien-GmbH & Co. KG nicht der Gewerbesteuer. Vorsicht mit weiteren Tätigkeiten Das Gesetz privilegiert nur das Verwalten und Nutzen der eigenen Immobilie. Die Begünstigung gibt es folglich nur in diesem engen Rahmen. Wird das Unternehmen darüber hinaus noch gewerblich tätig oder vermietet es Betriebsvorrichtungen mit (auch wenn nur geringfügig) oder betreibt es einen gewerblichen Grundstückshandel, hat das dramatische Folgen. Das Unternehmen wird in Gänze gewerblich infiziert und somit unterliegen sämtliche Einkünfte, also auch die Einkünfte aus der Vermietung der eigenen Immobilie der Gewerbesteuer. Diese Einschränkung gilt sowohl für eine GmbH als auch für eine GmbH & Co. KG. Immobilien-GmbH vorteilhaft? Es stellt sich daher die Frage, in welcher Gesellschaftsform die Immobiliengesellschaft fortgeführt werden sollte. Bei einer Personengesellschaft wird das steuerliche Ergebnis gesondert und einheitlich festgestellt und den Gesellschaftern hinzugerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Eine Kapitalgesellschaft bewirkt im Gegensatz dazu zunächst eine Abschirmwirkung auf Ebene der Gesellschaft. Im Folgenden eine Gegenüberstellung von GmbH und GmbH & Co. KG: Immobilien-GmbH & Co. KG Mieteinnahmen 100.000 Euro abzgl. AfA 10.000 Euro abzgl. Betriebskosten 20.000 Euro Gewinn 70.000 Euro persönl. Steuersatz zzgl. Soli 44,3 % (42 % + 5,5 % darauf Soli) 31.017 Euro Reinvestitionspotenzial 48.983 Euro Immobilien-GmbH Mieteinnahmen 100.000 Euro abzgl. AfA 10.000 Euro abzgl. Betriebskosten 20.000 Euro Gewinn 70.000 Euro Körperschaftsteuer zzgl. Soli 15,83 % (15 % + 5,5 % darauf Soli) 11.081 Euro Reinvestitionspotenzial 68.919 Euro Auf die Berücksichtigung der Kirchensteuer wurde hier aus Vereinfachungsgründen verzichtet. Betrachtet man nun die zwei Berechnungen, dann ist steuerlich die Immobilien-GmbH attraktiver, wenn das Kapital in der Gesellschaft gebündelt und z. B. ein neues Objekt angeschafft oder das Altobjekt entschuldet werden soll. Man darf in der obigen Gegenüberstellung jedoch nicht vergessen, dass im Fall der GmbH & Co. KG eine Komplettversteuerung schon stattgefunden hat. Im Fall der Immobilien-GmbH steckt der Gewinn noch in der Gesellschaft. Soll im Fall der Immobilien-GmbH das Geld in einem zweiten Schritt an den Gesellschafter ausgeschüttet werden, dann fällt noch Abgeltungssteuer an: Immobilien-GmbH Ausschüttung an Gesellschafter Ergebnis nach Steuern 58.919 Euro Abgeltungssteuer zzgl. Soli 26,38 % (25 % + 5,5 % darauf Soli) 15.542 Euro Bei der Immobilien-GmbH besteht nach Ausschüttung eine Steuerbelastung von insgesamt 26.623 Euro (Körperschaftsteuer und Abgeltungssteuer), während im Vergleich bei der Immobilien-GmbH & Co. KG eine Steuerbelastung von 31.017 Euro (persönlicher Steuersatz) anfällt. Somit ein Unterschied von 4.394 Euro. Zurück zu Ausgangsfall In dem obigen Ausgangsfall wurde die Immobilie von einer Immobilien-GmbH & Co. KG gehalten. Will man jetzt die steuerlichen Vorteile der Immobilien-GmbH nutzen, dann muss die bisherige Immobilien-GmbH & Co. KG im Rahmen des Formwechsels in eine Immobilien-GmbH umgewandelt werden. Und dies löst auch keine Grunderwerbsteuer aus, da kein Rechtsträgerwechsel eintritt. Abschließend kann festgehalten werden, dass die Immobilien-GmbH eine steuergünstige Gestaltungsalternative sein kann, vor allem, wenn der Gewinn in der Gesellschaft für Reinvestitionen gebündelt werden soll. Andererseits gibt es auch immer wieder Konstellationen (z. B. Übertragung von stillen Reserven), bei denen die Rechtsform einer Personengesellschaft, z. B. einer Immobilien-GmbH & Co. KG sinnvoller ist. Kurzfassung 1. Sowohl die Mieterträge einer Immobilien-GmbH als auch einer Immobilien-GmbH & Co. KG bei der Vermietung ausschließlich eigenen Grundbesitzes unterfallen nicht der Gewerbesteuer.2. Die Befreiung von der Gewerbesteuer wird aber nur in einem sehr engen Rahmen gewährt. Eine weitere gewerbliche Tätigkeit ist schädlich und infiziert das gesamte Unternehmen, so dass die Befreiung insgesamt wegfällt.3. Eine Immobilien-GmbH kann eine vorteilhafte Gestaltungsvariante sein, insbesondere dann, wenn die Mieterträge in der Gesellschaft gebündelt werden sollen, um neue Objekte zu erwerben. Kommentar Die Immobilien-GmbH kann aber nicht nur im Rahmen einer Unternehmensnachfolge sinnvoll sein, auch bei Investitionen im eigentlichen Privatbereich kann die Gründung einer Immobilien-GmbH vorteilhaft sein. Auch hier ist die laufende Besteuerung der Mieterträge, wie oben dargestellt, im Rahmen der Immobilien-GmbH deutlich günstiger und damit das Reinvestitionspotenzial höher, als wenn die Immobilie im Privatvermögen gehalten wird. Der große Unterschied liegt aber darin, dass die Immobilie, die durch eine Immobilien-GmbH errichtet oder angeschafft wird, immer zu Betriebsvermögen wird. Soll diese Immobilie in der Zukunft veräußert werden, dann ist die Wertsteigerung grundsätzlich zu versteuern. Wird hingegen eine Immobilie aus dem Privatvermögen nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft, so ist diese Veräußerung steuerfrei. Dieses Kriterium kann vor allem in Ballungsräumen mit einer deutlichen Wertsteigerung doch dazu führen, dass die Immobilie im Privatvermögen gehalten wird, obwohl es für die laufende Besteuerung nachteilig ist. Wie so oft im Leben ist der konkrete Einzelfall entscheidend.Gerhard Duile Rechtsanwalt Steuerberater www.raw-partner.de

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