Ausgabe 05/2008: Ohne Umwege

Steuerneutrale Betriebsverpachtung ist auch dann möglich, wenn nur die Immobilie verpachtet wird.Ohne UmwegeRath, Anders, Dr. Wanner & Partner WPGDie Aufgabe eines Betriebes ist dem Grunde nach immer mit steuerlichen Problemen behaftet, insbesondere, wenn bei Autohäusern auch Immobilien zum Betriebsvermögen gehören. Gerade bei solchem langjährigen Immobilienbesitz spielt die Versteuerung der stillen Reserven eine große Rolle: Der meist höhere Zeitwert der Immobilie gegenüber dem Bilanzausweis unterliegt der Einkommensteuer beim Inhaber des Betriebes. Diese Steuer kann aber oft nur bezahlt werden, wenn zugleich eine Veräußerung der Immobilie zu einem Kaufpreis stattfindet, der zum einen die Rückzahlung etwaiger Bankkredite ermöglicht als auch die Bezahlung der Steuer auf die stillen Reserven. Oftmals wollen aber Betriebsinhaber nur den Betrieb selber aus Altersgründen aufgeben, den Immobilienbesitz aber nicht verkaufen, sondern nur vermieten.Betriebsverpachtung möglichSchon bisher war es steuerrechtlich unbestritten, dass bei einer kompletten Verpachtung des Betriebes der bisherige Inhaber die stillen Reserven nicht versteuern muss, wenn er weiterhin die Pachteinnahmen als Einkünfte aus Gewerbebetrieb behandelt und somit die Immobilie Betriebsvermögen bleibt. Völlig unbestritten war diese "steuerneutrale" Betriebsverpachtung, bei der die stillen Reserven noch nicht der Besteuerung unterliegen, immer dann, wenn bei der Gesamtverpachtung auch das bewegliche Anlagevermögen und auch die Kundenkartei nur pachtweise an den neuen Betreiber überlassen wird, aber im Eigentum des bisherigen bleibt. In diesen Fällen wurde auch von der Finanzverwaltung solch eine Gesamtbetriebsverpachtung ohne Aufdeckung stiller Reserven akzeptiert. Dabei waren aber meistens zwischen dem bisherigen und dem neuen Betriebsinhaber detaillierte Regelungen hinsichtlich des künftigen Schicksals des beweglichen Anlagevermögens, wie z.B. Werkzeuge, Maschinen etc. notwendig, so dass es in der Praxis viel wünschenswerter wäre, wenn nur die Immobilie mit ihren festen Bestandteilen vermietet wird, das bewegliche Anlagevermögen aber vom Übernehmer des Betriebes dem bisherigen Inhaber abgekauft wird. Auch eine Abgeltung eines etwaigen "Goodwill" bezogen auf den Händlervertrag und die Stammkundschaft wäre bei dieser Lösung, der Verpachtung nur der Immobilie, sinnvoll und praktikabel und würde den bisherigen Betriebsinhabern oftmals auch bei der Schuldentilgung helfen. Bei solch einer Lösung bestand aber bisher eine Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Frage der Besteuerung, wobei sich die Finanzverwaltung in den meisten Fällen nicht von einer Versteuerung der stillen Reserven der Immobilie wegen angeblicher Betriebsaufgabe abbringen ließ. Zur Absicherung mussten sodann zusätzliche Gestaltungsmaßnahmen ergriffen werden, um die Versteuerung der stillen Reserven zu vermeiden.BFH-Urteil positivDieser Diskussion hat nunmehr ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) – hoffentlich – endgültig ein Ende gesetzt und der Finanzverwaltung gerade für den Fall eines Autohandelsbetriebes aufgezeigt, dass bei solchen Betrieben mit angeschlossener Werkstatt die einzig wirklich wesentliche Betriebsgrundlage gerade die Immobilie darstellt. Deshalb sei auch die bloße Zurückbehaltung der Immobile beim bisherigen Betriebsinhaber und deren Verpachtung an den neuen Betreiber eine steuerneutrale Betriebsverpachtung. In diesem Urteil führt der BFH detailliert aus, dass solch eine Betriebsverpachtungslösung auch nicht daran scheitert, dass das bewegliche Anlagevermögen bestehend aus Werkzeugen, umfangreichen Maschinen, Testgeräten etc. an den neuen Inhaber veräußert wird. Werkzeuge und hochtechnisierte Maschinen unterliegen einer so hohen Abnutzung bzw. technischen Neuerung, dass sie sowieso dem Betrieb nur kurzfristig dienen würden und im Laufe der Verpachtungszeit des Öfteren erneuert werden müssten. Dementsprechend ist einem Betriebsnachfolger nach Ende der Pachtzeit durch Anschaffung solch einer Ersatzinvestition jederzeit wieder die Betriebsaufnahme des Autohauses auch dann möglich, wenn er lediglich in den Besitz der Betriebsimmobilie kommt. Damit ist die steuerneutrale Betriebsverpachtung nur der Immobilie steuerlich tragbar und entspricht einer steuerneutralen Verpachtung eines Gesamtbetriebes. Die gegenteilige Meinung der Finanzverwaltung wurde daher vom BFH verworfen und dem Kläger, einem Autohandelsunternehmen einschließlich Ser-vicebetrieb, somit Recht gegeben. Entscheidung mit BreitenwirkungAber auch über die Autohandelsbranche hinaus zeigt der BFH auf, dass dieses Phänomen der Betriebsverpachtung nur einer bestimmten Immobilie oftmals steuerneutral möglich erscheint. Auch legt er dar, dass dies von den anderen Senaten des BFH ebenso gesehen wird, wenn es sich um größere Einzelhandelsbetriebe handelt, die sich im Markt etabliert haben, eine für den Einzelhandel sinnvolle Lokalität aufweisen und damit die übrige Ausstattung der Immobile mit beweglichem Anlagevermögen bei solchen Betrieben in den Hintergrund tritt. Das bewegliche Anlagevermögen sei somit von untergeordneter Bedeutung und keine wesentliche Betriebsgrundlage. Es kann also festgehalten werden, dass ganz allgemein bei größeren Einzelhandelsbetrieben die Immobilie als solche die einzig wahre bedeutsame Betriebsgrundlage darstellt, die auch im Falle der Verpachtung nicht die zwangsweise Aufgabe des Betriebes im steuerlichen Sinne darstellt. Trotzdem wird es in der Praxis sinnvoll sein, im Einzelfall aufgrund der neuen Rechtsprechung nochmals mit der Finanzverwaltung vorab zu klären, dass in einem konkreten Fall der ausschließlichen Verpachtung der Immobilie und dem Verkauf des sonstigen Betriebsvermögens auch dieses BFH-Urteil Anwendung findet und keine bösen Überraschungen durch eine spätere Betriebsprüfung zu erwarten sind.Michael Böhlk-Lankes, Rechtsanwalt,Steuerberater, muc@raw-partner.de

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