Ausgabe 17/2009: Investieren ohne Ende?

Investieren ohne Ende?Immobilien-Verwertung E Grundstücksgesellschaft und Betreiber-gesellschaft: Das knifflige Zusammenspiel bei Verkauf oder Vermietung von Autohaus-Immobilien. Rath, Anders, DR. Wanner & Partner WPGDer Autohandel ist grundstücksintensiv und in der Regel in Grundstücksgesellschaft und Betreibergesellschaft gegliedert. Die verrechnete Grundstücksmiete kostet die Betreibergesellschaft üblicherweise 1 Prozent und mehr des Umsatzes. Dies ist noch nicht die ganze Wahrheit, denn die Bilanzierungsregeln sehen vor, dass erhebliche Teile der allfälligen CI-Anpassungen als laufender Reparaturaufwand verbucht werden. Dabei handelt es sich nicht um geringe Beträge, Stichwort Erneuerung des Bodenbelags im Showroom, Neugestaltung des Annahmebereichs, Anpassung des Farb- und Beleuchtungskonzepts etc. Es dürfte unbestritten sein, dass die Autohausimmobilie auch in Zeiten ohne Krise (gibt es so etwas?) der größte einzelne Fixkostenblock ist. Und genau das ist die Krux, denn in der Krise zeigt sich, dass die ganze Anstrengung in der Abteilung Bau Steine Erden, wie die Grundstücksgesellschaft von Spöttern gerne bezeichnet wird, nur dann Daseinsvorsorge war, wenn die Grundstücksgesellschaft so viel Eigenkapital hat, dass die Miete nicht vollständig für den Schuldendienst benötigt wird und wirtschaftlicher Spielraum für Mietreduzierungen gegeben ist. Die Mietreduzierung ist nicht nur aus psychologischen Gründen nahe liegend, auch wirtschaftlich gibt es kaum eine Alternative. Unabhängig davon darf Sinn und Zweck der Schaffung der beiden Risikobereiche Grundstück und Betriebsgesellschaft nicht aus den Augen verloren werden, auch wenn der Entschluss zur rechtzeitigen Liquidation der Betreibergesellschaft schwer fällt.VerwertungsmöglichkeitenDie Vermietung oder der Verkauf der Autohausimmobilie an das größere Konkurrenzunternehmen ist in der Regel die sinnvollste Verwendung und kommt auch relativ häufig zustande. Bei alternativer Verwertung kommen die Tücken der hohen Spezialisierung des Objekts zum Tragen. Ein Verkauf kann an den verschiedensten Hürden scheitern: der Grundstücksgröße, der vertraglichen Regelung der Bodenkontaminierungen, den Einschränkungen in der Bebaubarkeit und Nutzbarkeit des Grundstücks und dem erforderlichen Abriss der Autohausbebauung und damit an einem zu niedrigen Erlös im Verhältnis zur Verschuldung. Die Vermietung der Autohausimmobilie, wie sie steht und liegt, an einen branchenfremden Mieter wird nur in Ausnahmefällen gelingen und dann nur zu Konditionen, die weit unterhalb der bisherigen liegen. Häufig kann mit relativ geringen baulichen Maßnahmen die Immobilie so nutzbar gemacht werden, dass sie sich für eine Vermietung an mehrere Nutzer eignet. Zu Recht wird dies nicht als die Traum-, sonder eher als Notlösung angesehen. Schwierigkeiten, zueinander passende Mieter zu finden, Mietausfallrisiken (für viele Autohausunternehmer eine interessante Erfahrung, diesen Blickwinkel einzunehmen), Abgrenzungsprobleme hinsichtlich der geordneten Nutzung von Gemeinschaftsflächen (Parkplätze!), Probleme bei der Feststellung von Verantwortlichkeiten für Beschädigungen und vieles mehr sind Gründe, die für die Bevorzugung eines einzigen Mieters sprechen. Dieser kommt typischerweise aus der Ecke des großflächigen Einzelhandels, vorausgesetzt, die Lage stimmt, die Gemeinde macht dem Vorhaben keinen Strich durch die Rechnung und die Hausbank ist (noch) strapazierfähig.Vom Regen in die TraufeDie großen Handelsketten überwälzen das Investitionsrisiko auf den Vermieter. Soweit wir dies beobachten können, kommt es nur bei sehr attraktiven Lagen zur Vermietung des blanken Bodens, auf dem der Mieter dann seine Gebäude und Außenanlagen selbst errichtet. Die Mietkonditionen sind dann untypisch, also relativ hoch, aber berücksichtigen den Wert des Autohausgebäudes nicht. Zwar ergibt sich im Vergleich zur bisherigen Autohausmiete quasi eine Realisierung stiller Reserven, weil der rechnerische Anteil der Bodenmiete an der Gesamtmiete für die Autohausimmobilie niedriger war, dennoch wird man eine deutliche Reduzierung der Miete in absoluter Höhe hinnehmen müssen. Wenn das Eigenkapital in der Vermietungsgesellschaft ausreicht, kann eine Tilgungsstreckung genügen, um den Schuldendienst aus der verminderten Miete zu leisten. Der Verlust aus der Abschreibung des Restbuchwerts der abgebrochenen Gebäude ist steuerwirksam und hilft bei der Schaffung von Liquidität durch Rücktrag mit Steuererstattungen, durch Verrechnung mit künftigen Vermietungsgewinnen oder eine Kombination aus beidem. Im weniger glücklichen „Normalfall“ verlangt der Mieter die Errichtung der Verkaufshalle mit Parkplätzen und sonstigen Außenanlagen exakt nach seinen Vorgaben. Diese sind bei jeder der bekannten Einzelhandelsketten unterschiedlich. Zwar nicht wesentlich, aber immerhin so viel, dass ein Austausch des Mieters ausscheidet. Dadurch wird dem Investor ein erhebliches Risiko auferlegt, das noch dadurch erhöht wird, dass die angebotenen festen Mindestlaufzeiten nicht ausreichen, um aus der Miete die Investitionskosten zu amortisieren. Die Vermietung führt also geradewegs vom Regen in die Traufe und wird ohne zusätzlichen Einsatz eigener Mittel kaum gangbar sein.Problem HaftungsverbundDie Grundstücksgesellschaft braucht genauso wie die Betreibergesellschaft ein eigenständiges Management, weil das Grundstück aufgrund seiner Bebauung zum Zweck einer hochspezialisierten Verwendung im Unterschied zu einer universell verwendbaren Immobilie nicht Krisensicherheit per se bietet. Die Kunst besteht darin, die Grundstücksgesellschaft kreditwürdig und damit überlebensfähig zu halten. Leicht gesagt und schwer getan in einem Umfeld, in dem jeder Kreditgeber nach Grundschulden ruft, auch wenn er Autos finanziert. zHans-Günther Barth, CPA, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, www.rath-partner.deLesen SIe hier...... warum es notwendig ist, die Grundstücksgesellschaft als eigenständige Gesellschaft kreditwürdig zu halten.KurzfassungAutohausgrundstücke sind hochspezialisiert und nur bei Nutzung für Branchenzwecke voll werthaltig. Eine alternative Verwendung bedeutet Wertminderung durch den erforderlichen Abriss oder Umbau der Spezial-gebäude(teile) und erfordert darüber hinaus Anpassungsinvestitionen. Dies kann nur geleistet werden, wenn die Grundstücksgesellschaft so gemanagt wird, dass sie für sich kreditwürdig ist. Die Gewährung von Grundpfandrechten an Gläubiger der Betreibergesellschaft erweist sich in der Krise als schwer vermeidbarer und schwerer Fehler.Zitatuil.z´Handel

Ausgabe 17/2009: Investieren ohne Ende?

Investieren ohne Ende?

MEISTGELESEN

Auszeichnung: Mazda ehrt Spitzenverkäufer

Übernahme der LöhrGruppe: Van Mossel landet nächsten Coup

Exzellenz im Autohaus: Die besten Partnerbetriebe von Mazda

STELLENANGEBOTE

Kfz-Mechatroniker (m/w/d)

Kaufmännische Leitung (M/W/D)

Allianz Gruppe - Außendienstmitarbeiter (m/w/d) als Gebietsleiter Automotive / Versicherungen für das Vertriebsgebiet West

Serviceberater/Serviceassistenz (m/w/d)

Garantie - Sachbearbeiter (m/w/d)

WEITERLESEN

NEWSLETTER