Ausgabe 17/2009: Was mein Autohaus wert ist

Was mein Autohaus wert istImmobilienwert E In der Branchenkrise wird das Autohaus selbst verstärkt zur „Handelsware“. Man sollte den Verkehrswert seiner Immobilie gut kennen.Von Dipl.-Ing. Norbert Weiß*Die aktuelle Krise hat in der Automobilbranche strukturelle Defizite und Überkapazitäten offengelegt, so dass langfristig auch eine Reduzierung der Autohäuser bzw. Autohausstandorte erwartet wird. Experten gehen davon aus, dass davon bis 2015 jedes vierte selbstständige Autohaus-Unternehmen in Deutschland betroffen sein wird. Auch bei der Ermittlung des immobiliaren Wertes von Autohäusern wird sich dies bemerkbar machen.Ertragswertverfahren für die Spezialimmobilie AutohausIn der deutschen Praxis der Immobilienwertermittlung gibt es im Wesentlichen drei normierte Verfahren: das Vergleichs-, das Sach- und das Ertragswertverfahren. Liegen genügend Vergleichspreise gleichartiger Immobilien vor, wird vorrangig das Vergleichswertverfahren angewendet. Ist dies nicht der Fall, kommt für solche Grundstücke, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag bei der Wertfindung im Vordergrund steht, in erster Linie das Ertragswertverfahren in Betracht. Nur für Grundstücke, bei denen die Ersatzbeschaffungskosten im Vordergrund stehen, z. B. bei Einfamilienhausgrundstücken, kommt das Sachwertverfahren in Frage. Bei Autohäusern handelt es sich um Spezialimmobilien, die so unterschiedlich sein können, dass ein Vergleich – auch aufgrund der geringen Datenlage – kaum möglich ist. Auch die Anwendung des Sachwertverfahrens stößt auf Schwierigkeiten, denn die Kosten für Grundstück, Bauerrichtung und CI-Konzepte sind kein echter Wertmaßstab. Baukosten sind eben nicht gleich Bauwerte. Es bleibt also das Ertragswertverfahren, das als probates Schema zur Wertermittlung verwendet werden kann. Das Beispiel (siehe Kasten oben) zeigt, wie Immobiliensachverständige eine solche (Wertermittlungs-)Aufgabe systematisch lösen können.Zunächst ist der Bodenwert zu ermitteln, bei dem man sich an den veröffentlichten Bodenrichtwerten orientiert. Aber hier ist Vorsicht geboten: Es ist genau zu prüfen, ob Lage, Größe und Baurecht des Referenzgrundstücks zu dem Bewertungsgrundstück passen. Ist z. B. das Grundstück sehr viel größer und kann nicht sinnvoll geteilt werden, ist ebenso ein Abschlag gerechtfertigt wie bei einem Grundstück, das für einen optimalen Autohausbetrieb zu klein ist und bei dem Erweiterungsmöglichkeiten nicht bestehen.Die RohertragsanalyseKern jeder Ertragswertermittlung ist die Rohertragsanalyse. Bestehende Mietverträge könnten da hilfreich sein, sind es aber selten. Mietvertragskonditionen zwischen Vertragsparteien können aus sehr unterschiedlichen Gründen „gestaltet“ sein – ein aktuelles Bild der wirtschaftlichen Verhältnisse oder gar der künftigen Möglichkeiten geben sie hingegen kaum ab. Es ist daher notwendig, (Netto-)Mieten abzuleiten, die als nachhaltig angesehen werden können. Erforderlich sind also Recherchen über vergleichbare Mieten vor Ort. Ein anderer Ansatz ist die Ableitung von Mieten aus Umsätzen, deren Verhältnis sich markenspezifisch differenziert. Eine Studie des Deutschen Sparkassen Verlages (Branchenreport Kfz-Handel 2008) ergab, dass – je nach Automarke – die durchschnittliche Mietquote bei Autohäusern zwischen 0,8 und 1,5 Prozent des Jahresumsatzes liegt. Umsätze sind aber volatile Größen mit vielen Determinanten. Wertermittlungen von Immobilien sollen sich aber durch Stabilität auszeichnen, in denen langfristige Tendenzen berücksichtigt, konjunkturelle Schwankungen aber eliminiert sind. Ein Anspruch, der auch an die Mieten zu stellen ist. Ein Durchschnitt der letzten drei bis vier Jahresumsätze zuzüglich eines Korrekturfaktors „Zukunft“ ist als Basiszahl notwendig. Im Idealfall korrespondieren die Mieten aus Umsätzen in etwa mit den Marktmieten; weichen sie deutlich voneinander ab, besteht Erklärungsbedarf.Hinsichtlich der Mieten für Außenflächen/Parkplätze ist eine Tendenz festzustellen, wie sie inzwischen im Einzelhandel üblich geworden ist: In den Mieten für Gebäudeflächen werden die Mieten für Parkplätze inkludiert. D. h. für Außenflächen wird keine separate Miete mehr gezahlt. Wer eine gute Miete für Ausstellungs-, Büro- und Werkstattfläche zahlt, erwartet heute, dass eine für den Betrieb zwingend notwendige Außenfläche vorhanden ist. Der Reinertrag: Roherträge minus BewirtschaftungskostenVon den Roherträgen sind die Bewirtschaftungskosten abzuziehen. Sie bestehen aus den Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie dem Mietausfallwagnis. In der Regel werden hierzu Erfahrungssätze verwendet, die als Durchschnittswerte pro Jahr für die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes angenommen werden können. Bei Autohäusern werden Bewirtschaftungskosten stark von den Instandhaltungskosten geprägt, die ihrerseits vom Alter und dem Zustand der Gebäude dominiert sind. Die Differenz zwischen Rohertrag und Bewirtschaftungskosten wird als Reinertrag des Grundstücks bezeichnet. Abzüglich der Bodenwertverzinsung verbleibt der Reinertrag der baulichen Anlagen. Man unterscheidet hier die Verzinsung von Bodenwert und Bauwert, da sich das Grundstück – anders als Gebäude – nicht verbraucht. Aus der Verzinsung der baulichen Anlagen ergibt sich schließlich der Wert der baulichen Anlagen, der als Kapitalisierung einer Zeitrente verstanden wird. Für diese Berechnung werden ein Zinssatz (Liegenschaftszins) und ein Zeitraum (wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Gebäude) benötigt. Der Ertragswert Der Liegenschaftszins ist das immobilienwirtschaftliche Orakel, in dem sich die langfristigen Chancen und Risiken einer Immobilieninvestition – auch im Kontext alternativer Kapitalanlagen – spiegeln. Als erster Ansatz können die von den zuständigen Gutachterausschüssen veröffentlichten Zinssätze helfen. Oft werden hier allerdings alle gewerblichen Immobilien in einem Zinssatz subsummiert, ohne auf einzelne Arten oder Lagequalitäten einzugehen. Das Risiko einer Investition in ein Autohaus wird zurzeit aber tendenziell höher eingeschätzt als bei vergleichbaren Büro- oder Handelsimmobilien. Höhere Risiken bedeuten in diesem Zusammenhang höhere Liegenschaftszinsen.Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt sich naturgemäß aus dem Alter und dem Zustand der Gebäude, aber auch aus ihrer Zweckmäßigkeit. Da sich diese bei Autohäusern immer schneller verändern (z. B. Wechsel des CI-Konzeptes), hat sich die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer allmählich verkürzt. Bei Autohäusern geht man heute von ca. 40 Jahren aus, bei Werkstätten von ca. 60 Jahren. Mit anderen Worten: Ein Autohaus aus den 60er/70er Jahren im ursprünglichen Zustand ist heute nicht mehr als Autohaus nutzbar.Aus dem Liegenschaftszins und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ergibt sich finanzmathematisch ein Vervielfältiger, der auch die Abschreibung berücksichtigt. Zusammen mit dem Reinertrag der baulichen Anlagen errechnet sich so der Wert der baulichen Anlagen. Erweitert man diesen Wert dann um den Bodenwert, so erhält man den Ertragswert der Immobilie „Autohaus“. An dieser Stelle werden üblicherweise noch andere Korrekturfaktoren für Besonderheiten berücksichtigt, die bislang noch keinen Eingang in die Berechnung gefunden haben (z. B. temporärer Overrent, besondere Einrichtungen, Objektmängel, Altlastenverdacht u.v.m.) und die schließlich insgesamt zu einem Immobilienverkehrswert des Autohauses führen.DrittverwendungsfähigkeitBesondere Aufmerksamkeit hat in jüngster Zeit die Drittverwendungsfähigkeit von Autohausimmobilien erfahren. Je unklarer die Zukunft der Branche und einzelner Autohausstandorte ist, desto mehr rücken Überlegungen in den Fokus, welche alternativen Nutzungen für ein Autohausgrundstück mit oder ohne Gebäude noch möglich sind. Damit sind Fragen der Lagequalität, der Verkehrserschließung, vor allem aber des Bauplanungsrechts aufgeworfen, die einer gesonderten Betrachtung bedürfen. Exotische Folgenutzungen wie Gastronomie & Entertainment hat man zwar schon gesehen, die meist naheliegendste Nutzung aber ist die des Einzelhandels. Immer mehr Städte und Gemeinden schieben hier jedoch einen baurechtlichen Riegel vor, da sie das Flächenwachstum v. a. des großflächigen Einzelhandels auf den zuweilen sehr großen Autohausgrundstücken fürchten. Eine wichtige Komponente in der nachhaltigen Wertperspektive wird damit verschlossen.Neue ChancenDes einen Leid, des anderen Freud: Die Immobilienwerte für Autohäuser sind ohne Zweifel unter Druck geraten. Diese Entwicklung kann aber auch positiv gewendet werden, denn die Autohäuser, die die Strukturveränderungen überleben und gestärkt aus ihr hervorgehen, werden auch aus Immobiliensicht eine langfristig stabile Wertentwicklung ihrer Standorte sehen. Niedrigere Werte sind ebenfalls positiv bei steuerlichen Aspekten (z. B. bei Erbschafts- und Schenkungsfällen) einsetzbar, wie auch bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen. Schließlich ergeben sich interessante Verhandlungsmöglichkeiten bei der Übernahme von Autohausstandorten, sowohl beim Ankauf wie auch bei der Anmietung. Die Chancen sind da. zLesen SIe hier...... wie ein Sachverständiger heute den Verkehrswert eines Autohauses entwickelt und was dabei vor allem im Fokus steht.TippsVier Tipps rund um die Wertermittlung von Autohaus-Immobilien:1. Lassen Sie bei Erbschaft- und Schenkungsteuer die Bewertung des Finanzamtes überprüfen. Aktuell ergeben sich oft niedrigere Werte.2. Stehen Änderungen im Bebauungsplan an, loten Sie mit Hilfe eines Fachanwalts ggf. Abwehrstrategien aus.3. Bei Ankaufs- oder Anmietungsverhandlungen nutzen Sie fachlichen Rat bei sachkundigen Immobilienfachleuten.4. Werden Gesellschafteranteile mit Immobilienvermögen verändert oder übertragen, lassen Sie die zugrunde gelegten Werte prüfen.KurzfassungDer Immobilienwert von Autohäusern wird heute vor allem aus dem Ertragswertverfahren abgeleitet. Um Nachhaltigkeit zu gewährleisten, ist die Rohertragsanalyse wichtig, die nicht nur auf abgeschlossenen Mietverträgen im Objekt beruhen darf. Notwendig sind Marktmieten und aus Umsätzen abgeleitete Mieten. Marktrisiken und Veränderungsgeschwindigkeit bei Autohäusern schlagen sich bei der Liegenschaftsverzinsung und den üblichen Nutzungsdauern von Gebäuden nieder. Besondere Aufmerksamkeit erhält in jüngster Zeit auch die Drittverwendungsfähigkeit von Autohausimmobilien. Unter Druck geratene Immobilienwerte eröffnen aber auch neue Chancen.Bewertungsbeispiel: Autohaus mit Werkstatt, Premiummarke. Lage: westdeutsche Mittelstadt, 30.000 EW, in der „Automeile“; Grundstück: 11.000 m²; Gebäude: Ausstellungshalle, Büros, Werkstatt mit 6 Hebebühnen, Waschhalle, Teilelager, insges. 1.800 m² Nutzfläche; Baualter: 80er Jahre.Bodenrichtwert 90 €/m²Minderung wegen Übergröße, Baurecht und Zuschnitt 20%Bodenwert insgesamt 792.000 €Nachhaltiger Umsatz 140 NW zu 41.000 € = 5.740.000 €(Umsatzdurchschnitt plus Prognosefaktor) 195 GW zu 18.000 € = 3.510.000 € Werkstatt 30 % v. Handelsumsatz = 2.775.000 €Gesamtumsatz 12.025.000 €Mietquote, markenspezifisch 1,1%Rohertrag Miete (netto/kalt/p.a.) 132.275 € Monatsmiete 11.023 €marktkonforme Flächenmiete (Stellfläche inkl.) 6,12 €/m²Verwaltungskosten 2.800 €Betriebskosten 1.200 €Instandhaltungskosten 9.000 €Mietausfallwagnis + 5.500 €Bewirtschaftungskosten gesamt 18.500 €Reinertrag des Grundstücks 113.775 €Bodenwertverzinsung mit 8,0 % von 792.000 € - 63.360 €Reinertrag der baulichen Anlagen 50.415 €Liegenschaftszins 8%wirtschaftliche Restnutzungsdauer 25 JahreVervielfältiger 10,67Ertragswert der baulichen Anlagen 537.928 €Bodenwert + 792.000 €Ertragswert gesamt 1.329.928 €Der Verkehrswert dieser Autohaus-Immobilie liegt somit bei 1,33 Millionen Euro.Handel

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