Wird bei dem Erwerb eines bebauten Grundstücks ein Gesamtkaufpreis für Grundstücks- und Gebäudewert gezahlt, dann ist dieser aufzuteilen, da nur das Gebäude abgeschrieben werden kann. Folglich muss aus dem Gesamtkaufpreis derjenige Anteil ermittelt werden, der auf das Gebäude entfällt. Dieser Wert dient dann als Bemessungsgrundlage für die AfA.
Grundsätzlich ist einer vertraglich vorgenommene Kaufpreisaufteilung von der Finanzverwaltung zu folgen (u.a. BFH vom 21.07.2020 IX R 26/19). Jedoch darf eine solche Aufteilung nicht nur zum Schein oder gestaltungsmissbräuchlich i. S. d. § 42 AO getroffen werden. Zudem muss sich die vertragliche Kaufpreisaufteilung an den realen Werteverhältnissen messen lassen. In einer Gesamtabwägung muss diese wirtschaftlich haltbar sein und darf nicht übermäßig von den realen Werteverhältnissen abweichen. Insbesondere ist die vertragliche Kaufpreisaufteilung anhand der objektiv am Markt erzielbaren Preise oder Verkehrswerte zu verifizieren.
Kaufpreisaufteilung anhand der Arbeitshilfe des BMF (Stand Januar 2025)
Um diesen Bewertungsunsicherheiten vorzubeugen, stellt das Bundesministerium der Finanzen (BMF) eine Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung. Anhand dieser kann der Steuerzahler in einem typisierten Verfahren entweder selbst eine Kaufpreisaufteilung vornehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung über die Anwendung der Arbeitshilfe zur Verfügung. Jüngst hat das BMF seine Arbeitshilfe aktualisiert.
Ausgestaltung der Arbeitshilfe und erforderliche Daten zur Durchführung der Kaufpreisaufteilung
In der Arbeitshilfe werden hintereinander die Daten für ein Vergleichswertverfahren, ein Ertragswertverfahren und ein Sachwertverfahren abgefragt. Die Arbeitshilfe geht davon aus, dass auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach dieser Reihenfolge vorgegangen wird. Bei den einzelnen Grundstücksarten können sich Eigenheiten ergeben. Für Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke liegen i. d. R. bundesweit keine Vergleichsfaktoren vor, sodass in der Arbeitshilfe auf die Prüfung des Vergleichsverfahrens verzichtet wird, hier wird vorranging das Ertragswertverfahren verwendet.
Im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung kann bei Wohnungseigentum oder bei Ein- und Zweifamilienhäusern das Vergleichswertverfahren herangezogen werden, wenn vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss für diese Grundstücks- bzw. Gebäudearten Vergleichsfaktoren vorliegen.
Hinweis
Das Finanzgericht München hat im Jahr 2024 entschieden (wir berichteten), dass, wenn eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen wurde, diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen sind. Dieses Urteil ist für die Praxis sehr relevant, kommt doch die Finanzverwaltung oftmals zu abstrusen Kaufpreisaufteilungen auf Grund der Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen zur Aufteilung des Grundstückskaufpreises.
Brauchen Sie einen Steuer-Tipp? Dann schauen Sie auf unserer Homepage https://raw-partner.de/ vorbei. Bei Fragen oder Anregungen stehen Ihnen Barbara Muggenthaler (muggenthaler@raw-partner.de) und Maximilian Appelt (appelt@raw-partner.de) zur Verfügung
