Sachverhalt
Die Steuerpflichtigen schafften sich im Jahr 2013 zwei Objekte X1 und X2 an, um diese zu vermieten. Die Anschaffung finanzierten sie über ein Darlehen, wobei sie zur Sicherung des Darlehens die in ihrem Eigentum befindliche Immobilie Y als Sicherheit nutzten. 2020 veräußerten die Steuerpflichtigen die Immobilie Y. Durch Wegfall des Sicherungsobjekts mussten die Steuerpflichtigen das Darlehen für die vermieteten Objekte X1 und X2 vorzeitig tilgen, weswegen die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 8.617 Euro sowie Bearbeitungskosten in Höhe von 400 Euro verlangte.
Entscheidung der Finanzverwaltung
Die Steuerpflichtigen gaben die Vorfälligkeitsentschädigung und die Bearbeitungskosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an. Das Finanzamt lehnte die Berücksichtigung als Werbungskosten ab.
Entscheidung des niedersächsischen Finanzgerichts (Urteil v. 30.10.2024, 3 K 145/23)
Vorfälligkeitsentschädigungen unterliegen dem ertragssteuerlichen Schuldzinsenbegriff, sodass für die rechtliche Beurteilung der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Einkunftsart auschlaggebend ist. Abzugrenzen ist der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks von dem wirtschaftlichen Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Entscheidend ist dabei das „auslösende Moment“. Nach dem Finanzgericht liegt das auslösende Moment für die Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen in dem Abschluss der Änderungsvereinbarung mit dem Kreditinstitut. Die Bank hat die Steuerpflichtigen verpflichtet in eine vorzeitige Darlehensablösung gegen eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung einzuwilligen, um die Immobilie Y veräußern zu können.
Ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks könnte daher den bisherigen wirtschaftlichen Zusammenhang des Darlehens mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung überlagern.
Das auslösende Moment, also die Abänderungsvereinbarung hat aber nach Auffassung der Finanzrichter nichts an dem Veranlassungszusammenhang zwischen Darlehen und der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geändert. Es handelt sich letztlich um nichts Anderes als um eine vorzeitige Tilgung der Finanzierung von Vermietungsobjekten.
Das Finanzgericht entschied daher entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung, dass die Vorfälligkeitsentschädigung und die Bearbeitungskosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind.
