Immobilien: Private Veräußerungsgeschäfte

Bei der hohen Nachfrage nach Immobilien, vor allem in Ballungsräumen, hat die Möglichkeit einer steuerfreien Veräußerung nach Ablauf der für Immobilien (die im Privatvermögen gehalten werden) geltenden zehnjährigen Spekulationsfrist erhebliche wirtschaftliche Bedeutung. Umso ärgerlicher ist es, wenn dann kurz vor Ablauf der Spekulationsfrist Fehler passieren, die dazu führen, dass anstelle der ursprünglich eingeplanten Steuerfreiheit der Veräußerungsgewinn voll zu versteuern ist. Dabei wird es regelmäßig um nicht unbedeutende Beträge gehen. Vor allem wenn notarielle Erklärungen bereits vor Ablauf der Spekulationsfrist abgegeben werden sollen und lediglich versucht wird, durch aufschiebende Bedingungen die Spekulationsfrist einzuhalten, ist besondere Vorsicht geboten, da negative steuerliche Auswirkungen drohen. Steuerfalle aufschiebend bedingte Veräußerung Ein böses Erwachen gab es für einen Steuerpflichtigen in einem neueren, vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall (Az. IX R 23/13). Dort hatte der Steuerpflichtige ein von ihm erworbenes Grundstück - Betriebsanlage einer Eisenbahn - kurz vor (!) Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist durch notariellen Kaufvertrag veräußert. Dieser Vertrag wurde unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass die zuständige Behörde dieses Grundstück von Bahnbetriebszwecken freistellt. Eine solche Freistellung erteilte die Behörde dann einige Monate nach (!) Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. Die Vorinstanz (Finanzgericht Münster) sah dabei die zehnjährige Spekulationsfrist als gewahrt an und ging davon aus, dass der Bedingungseintritt nach Ablauf der Spekulationsfrist zu keiner Versteuerung des Veräußerungsgewinns führe. Nach Auffassung der Vorinstanz sei die Veräußerung der Immobilie somit erst mit Erteilung der Freistellungsbescheinigung zivilrechtlich wirksam geworden. Diese Entscheidung wurde vom BFH aber - unter Hinweis auf seine bisherige ständige Rechtsprechung - aufgehoben, mit der Folge, dass der Veräußerungserlös aus dem Verkauf des Grundstücks voll zu versteuern war. Besteuerung trotz Bedingungseintritt nach Ablauf der Spekulationsfrist Entgegen der Vorinstanz hat der BFH in seiner Entscheidung herausgestellt, dass es für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht auf den Bedingungseintritt ankommt, der im Streitfall außerhalb der Spekulationsfrist gelegen hat. Stattdessen sind für die Einhaltung der Spekulationsfrist die Zeitpunkte maßgebend, in denen die notariellen Verträge abgeschlossen wurden. Dies wird vom BFH damit begründet, dass die rechtsgeschäftlichen Erklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Spekulationsfrist bereits in dem notariellen Vertrag über den Verkauf des Grundstücks bindend abgegeben worden sind. Es bestand daher ab Vertragsabschluss für keinen der Vertragspartner mehr die Möglichkeit, sich einseitig von dem Vertrag zu lösen. Damit sind - so der BFH - bereits mit Abschluss des Notarvertrages innerhalb der Haltefrist die Voraussetzungen für eine steuerpflichtige Realisierung der Wertsteigerung eingetreten. Vertragsabschluss maßgeblich für Spekulationsfrist Dass das Datum des Vertragsabschlusses über den Verkauf des Grundstücks maßgeblich ist für die Einhaltung der Spekulationsfrist, begründet der BFH außerdem damit, dass der aufschiebend bedingte Vertrag bereits mit seiner Vornahme voll gültig ist. Nachdem dem Käufer seine Rechtsposition auch nicht mehr einseitig entzogen werden konnte, ist es daher - entgegen der Auffassung des Steuerpflichtigen und der Vorinstanz - unerheblich, dass der Zeitpunkt des Eintritts der aufschiebenden Bedingung außerhalb der Spekulationsfrist lag. Der BFH beruft sich dabei letztlich auf den für das Steuerrecht im Vordergrund stehenden Grundsatz der Tatbestandsmäßigkeit (Gesetzmäßigkeit) der Besteuerung. "Gut Ding will Weile haben" Auch und gerade bei der Beachtung von steuerlichen Haltefristen, zu denen die Spekulationsfrist bei privaten Veräußerungsgeschäften zählt, gilt also der altbekannte Grundsatz "Gut Ding will Weile haben", um negative steuerliche Auswirkungen zu vermeiden. Die Entscheidung des BFH zeigt aber auch, dass steuerliche Behaltensfristen nicht zu unterschätzende Steuerfallen sind, die eine enge Abstimmung von beabsichtigten Maßnahmen mit dem steuerlichen Berater unerlässlich macht. Kurzfassung 1. Ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft liegt bereits vor, wenn innerhalb der Spekulationsfrist ein für die Vertragspartner bindender Vertragsabschluss erfolgt.2. Ein außerhalb der Spekulationsfrist liegender Zeitpunkt des Eintritts einer aufschiebenden Bedingung ist für die Besteuerung als Spekulationsgeschäft unerheblich.3. Nur eine exakte Überwachung und Einhaltung der Spekulationsfrist, die bei Grundstücksgeschäften 10 Jahre beträgt, stellt die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen sicher. Kommentar Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, dass Anleger in Immobilien ("Betongold") investieren, sind derzeit günstig. Entsprechend groß ist häufig der Druck von Immobilienkäufern, sich interessante Objekte zu sichern und möglichst rasch zu notariellen Vertragsabschlüssen zu gelangen. Auch wenn angesichts hoher Immobilienpreise in nachgefragten Ballungsräumen die Versuchung groß ist, einem solchen Verlangen von Kaufinteressenten nachzugeben, sollten hier nicht zuletzt aus steuerlichen Gründen keine "Schnellschüsse" passieren. Mögliche negative steuerliche Auswirkungen könnten gravierend sein. Hier ist es in jedem Fall ratsam, beabsichtigte Maßnahmen und Gestaltungen vorher mit seinem Steuerberater zu besprechen, um vor unliebsamen Überraschungen geschützt zu sein.Horst Neubacher Wirtschaftsprüfer Steuerberater www.raw-partner.de

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