Gewerbeimmobilien: Den Vorsteuerabzug sichern!

Gerade im Automobil-Markenhandel kommt es oftmals auch unter dem Druck der Hersteller zu erheblichen Immobilieninvestitionen. Dabei ist es immer öfter von Bedeutung, auch andere Nutzer als Mieter einzuplanen, sei es als Publikumsmagneten oder aber um eine vorübergehende anderweitige Nutzung für etwaige Reserveflächen zu haben. Dabei kann die Umsatzsteuer (USt) auf Lieferungen und Leistungen für die Investition zu einem erheblichen Kostenfaktor werden. Vorsteuerabzug Wird die Immobilieninvestition unmittelbar und ausschließlich für den eigenen Kfz-Betrieb verwendet, kann bekanntermaßen die in Rechnung gestellte USt vom Autohausunternehmen als Vorsteuer beim Finanzamt geltend gemacht werden. Die an Lieferanten zu leistende oder aber als Bauabzugsteuer "verrechnete" USt belastet dann die Kostenrechnung des Autohauses nicht. Die USt wäre in dem Fall "kostenneutral". Diese Kostenneutralität der USt kann aber in vielen Fällen wegfallen, insbesondere dann, wenn Immobilien oder Teile davon vermietet werden. Beispiel gemischte Nutzung Wird eine Immobilie gemischt genutzt, nämlich unmittelbar für den eigenen Autohausbetrieb, aber auch Teile der Immobilie durch Fremdvermietung, können sich umsatzsteuerlich bei solch einem Beispiel schon erhebliche Probleme ergeben: aus den Bauplänen des Autohauses ist ersichtlich, dass im 1. Stock Büroräume für einen externen Versicherungsdienst vorgesehen sind und außerdem zwei kleine Wohnungen. Aber auch an der für eigene Zwecke geplanten Werkstatt soll noch ein weiterer Anbau mit der Absicht entstehen, dort einen technischen Prüfdienst zu integrieren. Die Mieter wurden schon gefunden, Mietverträge mit Ausweis der USt (soweit gesetzlich zulässig) bereits abgeschlossen. Mit dem Bau wurde nun begonnen und erst nach Fertigstellung wurde die USt aus den dem Autohaus entstandenen Baukosten in der Jahressteuererklärung beim Finanzamt auch aus den vermieteten Gewerbeflächen als Vorsteuer geltend gemacht. Als es dann zu einer USt-Sonderprüfung kam, wollte der Prüfer des Finanzamtes nur noch die Vorsteuern (kostenneutral) anerkennen, die auf die beabsichtigte Eigennutzung des Autohauses entfielen. Für die übrigen Flächen (vermietet an einen Versicherungsdienst und an einen technischen Überwachungsverein) versagte das Finanzamt die geltend gemachten Vorsteuern entsprechend den Flächenanteilen, die vermietet worden sind. Zuordnung zum Unternehmensvermögen Nach ständiger Rechtsprechung (EuGH, BFH) kann ein gemischt genutzter Gegenstand sowohl ganz dem Unternehmensvermögen zugeordnet werden, oder aber auch gar nicht. Für solch eine Zuordnung reicht es nicht aus, dass bereits vor Errichtung der Gebäude Mietverträge samt ausgewiesener Mehrwertsteuer abgeschlossen worden sind. Solch eine Zuordnungserklärung erfolgt natürlich am besten durch ausdrückliche Erklärung gegenüber dem zuständigen Finanzamt. Dies kann z. B. durch eine zusätzliche Erläuterung zu einer abgegebenen USt-Voranmeldung gegenüber dem Finanzamt erfolgen. Um jeglichen Streit mit dem Finanzamt von vornherein zu vermeiden, kann solch eine ausdrückliche Erklärung nur empfohlen werden. Dies gilt insbesondere für die Fälle, in denen Autohausinhaber und Immobilieninvestor zwar letztlich mittelbar personenidentisch sind, jedoch z. B. über eine Betriebsaufspaltung (gesondertes Betriebsunternehmen wie z. B. eine GmbH oder eine GmbH & Co. KG und daneben ein gesondertes Besitzunternehmen) diese Immobilieninvestition separat erfolgt. Würde dann solch ein Besitzunternehmen aus Vereinfachungsgründen die Vorsteuern erst mit der USt-Jahreserklärung geltend machen und z. B. aufgrund allgemeiner Fristverlängerung erst nach dem 31.05. des Folgejahres beim Finanzamt einreichen, so würde nach Auffassung des BFH damit die Zuordnungsentscheidung zu spät erfolgen - denn nach Rechtsprechung des BFH müsste diese Zuordnung allerspätestens zum 31.05. des Folgejahres dem Finanzamt vorliegen. Kostenfaktor USt Hat aber der Unternehmer als Investor seine Finanzierungskosten nur an den Nettokosten ausgerichtet, kann es dann in solchen Fällen eine böse Überraschung sein, wenn die an Lieferanten und Dienstleister bezahlte USt zusätzlich als Kostenfaktor anfällt. Zudem ist die sogenannte USt-Neutralität immer nur dann gegeben, wenn auch der Mieter als umsatzsteuerlicher Unternehmer die in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer beim Finanzamt als Vorsteuer geltend machen kann und nur deshalb bereit ist, auf die ortsübliche Miete die USt auch zusätzlich als mieterhöhenden Faktor zu bezahlen. Ob im Ergebnis dann über eine längerfristige Vermietung die Option zur steuerpflichtigen Vermietung mit USt für den Unternehmer wirklich von Vorteil ist, kann nur eine vorherige genaue Mietund Kostenkalkulation ergeben. Kurzfassung 1. Die USt hat einen eigenständigen und manchmal auch sonderbaren Unternehmensbegriff .2. Gemischt genutzte Wirtschaftsgüter, insbesondere auch Immobilien, können sowohl wahlweise dem "Privatvermögen" als auch insgesamt dem umsatzsteuerlichen Unternehmen zugeordnet werden.3. Diese Zuordnungsentscheidung, die eine der Voraussetzung für den Vorsteuerabzug aus Herstellungskosten ist, sollte möglichst frühzeitig, spätestens aber bis zum 31.5. des Folgejahres, dem Finanzamt bekannt gegeben werden, um nicht den Vorsteuerabzug zu verlieren. Kommentar Immer dann, wenn eine Immobilieninvestition entweder nicht unmittelbar vom Autohaus selbst getätigt wird oder eine gemischte Nutzung z. B. durch Vermietung von Teilen der Investition beabsichtigt ist, sollte von Anfang an hinsichtlich der sogenannten Zuordnung des Investitionsguts zum umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen gegenüber dem Finanzamt Klarheit geschaffen sein.In einem vom BFH entschiedenen Fall hatte ein Unternehmer Dritten gegenüber bereits frühzeitig eine USt-pflichtige Vermietung erklärt, jedoch die Vorsteuern erst in einem der Folgejahre (verspätet) in einer USt-Jahreserklärung geltend gemacht. Finanzamt und Finanzgericht sowie BFH sind dann davon ausgegangen, dass der Unternehmer sein Zuordnungswahlrecht nicht rechtzeitig geltend gemacht hat. Und da auch eine Zuordnung gemischt genutzter Wirtschaftsgüter insgesamt zum umsatzsteuerlichen "Privatvermögen" möglich ist, wurde ein Vorsteuerabzug aus Herstellungskosten verweigert.Michael Böhlk-Lankes, Rechtsanwalt, Steuerberater, boehlk@rawpartner.de

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