Autohausbau: Auf gutem Grund bauen

Mit dem Grundstück werden wesentliche Weichen für das Gelingen oder Misslingen eines Bauprojektes gestellt. Ob es zur Bebauung mit einem Autohaus oder Servicebetrieb geeignet ist, lässt sich nicht "auf den ersten Blick" feststellen. Umso wichtiger ist eine frühzeitige Beratung. AUTOHAUS sprach mit Bauexperte Gerold Urmelt von der Firma Borgers. AH: Herr Urmelt, was sind die ersten Schritte bei der Grundstücksplanung? G. Urmelt: In einer sehr frühen Projektphase entwickeln wir gemeinsam mit unseren Bauherren ein noch grobes Flächenkonzept für das Gebäude und die Außenanlagen. Unter Berücksichtigung von nicht zu bebauenden Grünflächen können so die ideale Grundstücksgröße und weitere Anforderungen, die das Grundstück erfüllen sollte, besprochen werden. Liegt dann ein Kaufangebot für ein konkretes Grundstück vor, kann die umfangreiche Projektentwicklung starten - mit allen Fragen zum Grundstück, zur Bebauung und zur Finanzierung. Das Grundstück sollte für diesen Zeitraum der Projektentwicklung fest reserviert werden. Erst wenn alle mit dem Grundstück verbundenen Kosten bekannt und die Gesamtinvestition über einen Festpreis und garantierte Bauzeiten sichergestellt sind, sollte das Grundstück gekauft werden. AH: Wie wichtig ist die Lage? Das Autohaus soll ja von den Kunden gut wahrgenommen werden und erreichbar sein? G. Urmelt: Hier geht es vor allem um die Sichtbarkeit und die Präsentationsmöglichkeiten für Neu- und Gebrauchtwagen. Häufig heißt es: "Der richtige Standort ist die halbe Miete. In eine gute Lage investiert man einmal - notwendige Werbemaßnahmen zur Erhöhung der Kundenfrequenz kosten laufend." Aber nicht immer sind exponierte Lagen erhältlich oder zu erschwinglichen Preisen verfügbar. Es ist daher zu prüfen, wie wichtig die Lage des Grundstückes für den jeweiligen Betrieb ist. Wird der Servicebetrieb - z. B. aufgrund des guten Rufes - auch "in der zweiten Reihe" wahrgenommen und gefunden? Auch die vorhandene oder zukünftige Nachbarbebauung ist in die Überlegungen einzubeziehen. Befinden sich in der Nachbarschaft etwa "Frequenzbringer" wie attraktive Märkte oder liegt das Grundstück sogar in einer "Automeile", die das Einzugsgebiet deutlich erweitert? Zu klären ist auch, ob sich aus der Nachbarschaftsbebauung eventuell Nutzungseinschränkungen für den geplanten Betrieb ergeben, etwa aufgrund von Lärmemissionen. AH: Was ist bei der Grundstücksgröße zu berücksichtigen? G. Urmelt: Häufig machen wir die Erfahrung, dass die erforderliche Grundstücksgröße von vielen Bauherren falsch eingeschätzt wird. Neben der Grundfläche des Gebäudes sind die Außenanlagen mit baurechtlich notwendigen Stellplätzen, Kundenparkplätze, Präsentationsflächen für Neu- und Gebrauchtwagen sowie für die "Zwischenlagerung" von Fahrzeugen zur Optimierung von Werkstattabläufen zu berücksichtigen. Welche Flächen werden für externe Räderlager, Sicherstellungsplätze für E-Fahrzeuge oder für Reststoffsammlung und Entsorgung benötigt? Die Planung der notwendigen Erschließung auf dem Grundstück, also vor allem die Fahrwege mit "Wenderadien" und sogenannten "Schleppkurven" gewährleisten einen funktionsfähigen Betrieb. Der Entwurf eines Autohauses im Maßstab 1:200 umfasst unseres Erachtens immer auch eine ausgereifte Außenanlagenplanung. Nur so kann die tatsächliche Funktionsfähigkeit des Betriebes geplant und gewährleistet werden. Bei der Flächenbedarfsermittlung zu berücksichtigen sind auch nicht zu bebauende Flächenanteile, die aufgrund der GRZ (Grundflächenzahl, d. h. Intensität der Grundstücksbebauung) oder von Pflanzgeboten oder eventuell für Regenwasserversickerungsanlagen vorzuhalten sind. Ebenso sind Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken oder gegebenenfalls zu Bundesstraßen bzw. Autobahnen zu berücksichtigen. Weiterhin sind Baulasten oder Leitungsrechte für ober- und unterirdische Leitungen genau zu recherchieren, da hieraus erhebliche Nutzungseinschränkungen für das Grundstück resultieren können. AH: Welche rechtlichen Voraussetzungen gibt es für die Grundstücksgestaltung? G. Urmelt: Die Nutzungsrechte eines Grundstückes ergeben sich im Wesentlichen aus dem Bebauungsplan. Es ist daher unbedingt vor dem Grundstückskauf zu klären, ob für das Grundstück ein rechtskräftiger Bebauungsplan (B-Plan) vorliegt - dies ist in der Regel der Fall. Der Bebauungsplan inklusive der textlichen Festsetzungen ist bei der Gemeinde, ggf. auch online, erhältlich. Hieraus ergibt sich, ob die angestrebte Nutzung zulässig ist. Weiterhin werden in der Regel Fragen nach der GRZ, der GFZ (Geschossflächenzahl), Baugrenzen, Baulinien, Schallschutz, Abstandsgebote, Pflanzgebote und weitere wichtige Planungsgrundlagen beantwortet. Eine sachkundige Auswertung des Bebauungsplanes zeigt, ob im Rahmen eines späteren Genehmigungsverfahrens Abweichungen vom B-Plan zu beantragen sind. In Abhängigkeit davon, welche Abweichungen geplant sind, empfiehlt sich ein frühzeitiges Behördengespräch - es ist nicht immer eine mit Kosten verbundene "Bauvoranfrage" notwendig. Das Spektrum reicht hier bis zu Änderungen des B-Planes, z. B. bezogen auf das konkrete Bauvorhaben. Weitere Planungsgrundlagen bilden Zufahrtsmöglichkeiten, der Zuschnitt und die Topographie des Grundstücks. AH: Was ist bei der Topographie zu beachten? G. Urmelt: Große Höhenunterschiede stellen beispielsweise besondere Anforderungen dar - wobei nicht nur das eigene Grundstück, sondern auch das Niveau der Nachbargrundstücke zu betrachten ist. Häufig ist der Anteil der nicht nutzbaren Flächen größer - dies ist bei der Größe des Grundstücks zu berücksichtigen. Der Entwurf ist auf die Topographie abzustimmen - wird das Gebäude ggf. von zwei Seiten ebenerdig erschlossen, sind Winkelstützwände und Treppenanlagen in den Außenanlagen einzuplanen. Ein Höhenausgleich durch Ausbau des Bodens in einigen Bereichen und Wiedereinbau in anderen Bereichen erfordert eine sorgfältige Planung unter Einbeziehung von Bodenqualitäten (Wiedereinbaufähigkeit), Entwässerungsanschlüssen in den öffentlichen Kanal und eine Planung der zukünftigen Gebäude- und Geländehöhen zur Optimierung der "Massenbilanz" (Bodenabtrag und -auftrag). Hierzu ist die Vermessung des Grundstückes eine unerlässliche Planungsgrundlage. Aber: Die Zeit, die in die Entwicklung eines fundierten Konzeptes investiert wird, lohnt sich. So entsteht nicht nur ein funktionierender Betrieb, sondern die zusätzlichen Kosten werden auf das notwendige Maß minimiert. AH: Ist dafür in jedem Fall auch ein Bodengutachten notwendig? G. Urmelt: Erste Informationen zum Baugrund können natürlich Nachbarn und auch der Grundstücksverkäufer bereitstellen. Wir empfehlen die Erstellung eines Baugrundgutachtens vor Grundstückskauf bzw. spätestens vor Baubeginn. Durch ein Baugrundgutachten lassen sich insbesondere Risiken aus der Tragfähigkeit des Baugrundes minimieren. Welche Anforderungen durch die Bebauung - z. B. eingeschossige "Leichtbauweise" oder mehrgeschossige "Massivbauweise" - gestellt werden, muss mit dem Bodengutachter abgestimmt werden. Der Umfang - also wie viele und welche Sondierungen durchgeführt werden sollten - und das Ergebnis - also die "Gründungsempfehlung" - hängen hiervon ab. Eine enge Abstimmung zwischen Bodengutachter und dem Generalbauunternehmen gewährleistet ein wirtschaftliches Gründungskonzept mit - soweit notwendig - bezahlbaren Bodenverbesserungs- oder Sondergründungsmaßnahmen. Zusätzlich enthält ein gutes Bodengutachten auch Aussagen über Grundwasserstände, Versickerungsmöglichkeiten oder auch Kontaminationen. AH: Wie gehen Sie mit möglichen Altlasten um? G. Urmelt: Im Zusammenhang mit der Erstellung des Bodengutachtens können die Bodenproben auf chemische Belastungen untersucht werden. Wir empfehlen erste Untersuchungen in einer frühen Planungsphase bzw. spätestens vor Baubeginn. Im Zuge der Erdarbeiten, d. h. bei der Entsorgung von Boden in der Bauphase, sind üblicherweise aktuelle Analysen - also Deklarationen gem. LAGA durch "Haufwerksanalysen" - erforderlich. Hier sollte man Überraschungen vermeiden, die zu ungeplanten Kosten und Terminverzögerungen führen. AH: Wie kompliziert ist die Erschließung des Grundstückes? G. Urmelt: Informationen über die Versorgung mit Strom, Gas, eventuell Fernwärme, Wasser, Telefonanschluss und Internet- bzw. Glasfaseranbindung müssen sorgfältig recherchiert werden. Ein besonderes Augenmerk ist dabei auf die Entwässerungsmöglichkeiten (Regen- und Schmutzwasser) zu legen. Nicht selten sind einerseits die Einleitmengen in den öffentlichen Abwasserkanal stark eingeschränkt - andererseits werden hohe Anforderungen an den "Überflutungsschutz" bei Starkregenereignissen gestellt. Durch Rückhaltemöglichkeiten oder über eine Regenwasserversickerung lassen sich durchaus solide Lösungen finden. AH: Sollte ein Bauprojekt bereits künftige Entwicklungen miteinplanen? G. Urmelt: Ja, bei der Grundstücksauswahl sollte der Händler sofern möglich Erweiterungspläne bereits mitdenken. Da das Spektrum der relevanten Informationen sehr breit ist, ist es unserer Ansicht nach wichtig, das Know-how eines erfahrenen Generalbauunternehmens zu nutzen. Das führt gleichzeitig zu Planungssicherheit in Form von Festpreisen und garantierten Bauzeiten. Unsere Erfahrung zeigt, dass sich auch für "schwierige" Grundstücke intelligente und wirtschaftliche Lösungen finden lassen. Kurzfassung - Ein grobes Flächenkonzept für das Gebäude und die Außenanlagen ist bereits in einem sehr frühen Planungsstadium wichtig.- Vor dem Grundstückskauf ist zu klären, ob ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegt.- Durch ein Baugrundgutachten lassen sich insbesondere Risiken aus der Tragfähigkeit des Baugrundes minimieren.- Informationen über die Versorgung mit Strom, Gas, eventuell Fernwärme, Wasser und Telefonanschluss/Internet sowie Entwässerungsmöglichkeiten müssen sorgfältig recherchiert werden.- Erweiterungspläne sollten bei der Grundstücksauswahl bereits mitgedacht werden.

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