Autohausbau: Budgetsicherheit richtig planen

Bauprojekte bergen stets das Risiko, dass das geplante Budget oder der gesetzte Termin überschritten werden. Damit die Investition in die Erweiterung oder den Neubau eines Autohauses zum Erfolg wird, sind "typische Fallstricke" zu vermeiden. Das Generalbauunternehmen Borgers hat bundesweit bereits über 1.500 Autohäuser und Kfz-Werkstätten entworfen, geplant und gebaut. Projektentwickler und Vertriebsmitarbeiter Thomas Müggenborg gibt einige grundlegende Tipps. AH: Herr Müggenborg, welche Fehler werden bei einem Autohaus-Bauprojekt am häufigsten gemacht? T. Müggenborg: Unabhängig davon, ob es sich um eine kleinere Kfz-Werkstatt oder um ein größeres Mehrmarkenautohaus handelt, raten wir dazu, frühzeitig mit der Planung zu beginnen. Da die wesentlichen Weichen für das Gelingen eines Bauvorhabens bereits in einer sehr frühen Planungsphase gestellt werden, sind wichtige Partner - insbesondere Bauberatungen der Hersteller, Generalbauunternehmen und Werkstattausrüster, gegebenenfalls auch Lackieranlagenhersteller - rechtzeitig in die Überlegungen einzubeziehen. Dabei sollte es eigentlich selbstverständlich sein, dass alle Beteiligten "Autohaus-Profis" sind und ausreichend Erfahrungen in der Planung und dem Bau von Autohäusern mitbringen. Außerdem müssen vor der finalen Investitionsentscheidung alle bedeutenden Kostenpositionen zuverlässig geklärt sein. Ebenso sollte vor Baubeginn eine realistische Terminschiene oder besser noch eine garantierte Bauzeit vereinbart werden. Bei den derzeitig sehr langen Vorlaufzeiten bauausführender Handwerker sollte der zeitliche Vorlauf für die Ausführungsplanung nicht unterschätzt werden. AH: Wie werden die Baukosten ermittelt? T. Müggenborg: Ein im Autohausbau erfahrener Partner kann häufig schon in einem ersten Gespräch ein "grobes Baubudget" überschlagen. Zu berücksichtigen sind dabei vor allem die Grundstückskosten, Kosten für die Errichtung der Gebäude und Außenanlagen sowie ein Budget für die Werkstattausrüstung und Inneneinrichtung. Zudem sollten die sogenannten Baunebenkosten, etwa für Genehmigungs- und Prüfgebühren etc., nicht vergessen werden. Diese erste überschlägige Ermittlung wird dann im Rahmen der weiteren Projektentwicklung detailliert ausgearbeitet. Sämtliche Ergebnisse der Entwurfsplanung und alle kostenrelevanten Punkte von der Grundstücksvorbereitung über die Konstruktion und den Brandschutz bis zur Werkstattausrüstung - um nur einige Beispiele zu nennen - sind finanziell zu bewerten und im Baubudget zu berücksichtigen. Wir empfehlen, "Schnittstellen" zu vermeiden und "Festpreise mit garantieren Bauzeiten" zu nutzen. AH: Was meinen Sie mit "Schnittstellen"? T. Müggenborg: Alle an Planung und Bau Beteiligten müssen koordiniert und ihr Leistungsumfang detailliert aufeinander abgestimmt werden. Sind Planungs- und Bauleistungen nicht hinreichend synchronisiert oder die jeweiligen Gewerke nicht lückenlos aufeinander abgestimmt, entstehen "Schnittstellenprobleme". Beispielsweise sind bei der Deckenhöhe im Bereich eines Hebebühnenarbeitsplatzes viele Gewerke von der Stahlkonstruktion über den Toreinbau bis zur Heizung, Beleuchtung und Werkstattausrüstung einzubeziehen. Schlecht synchronisierte Schnittstellen können zu erheblichen Überschreitungen der budgetierten Baukosten, deutlichen Terminverzögerungen sowie Qualitäts- bzw. Gewährleistungsproblemen, wenn nicht sogar zu Funktionseinschränkungen führen. Bauvorhaben sind häufig so komplex, weil viele Beteiligte einzubeziehen sind, vom Entwurfsverfasser über Fachingenieure - zum Beispiel für Statik, Brandschutz, Wärmeschutz und Haustechnik - bis zu den Werkstattausrüstern, Lagereinrichtern oder Lieferanten von Lackiertechnik, Werbung und Büroausstattung. Durch Beauftragung eines Generalbauunternehmens lassen sich Schnittstellen vermeiden, da sämtliche Planungsleistungen vom Entwurf über den Bauantrag, der Ausführungsplanung bis zur gesamten Haustechnikplanung wie auch die schlüsselfertige Errichtung des kompletten Autohauses "aus einer Hand" erfolgen. AH: Wie sieht die Budgetierung der wichtigsten Kostengruppen aus? T. Müggenborg: Ausgangspunkt der Projektentwicklung ist das Baugrundstück. Sofern das Grundstück nicht bereits vorhanden ist, kann man Informationen über die Verfügbarkeit und den Preis von Grundstücken in der Regel von der regionalen Wirtschaftsförderung erhalten. Die Größe eines passenden Grundstückes ergibt sich aus der Gebäudefläche und den Außenanlagen. Wichtig ist, die Außenflächen zur Gestaltung optimaler Funktionsabläufe nicht zu vernachlässigen. Ebenso ist zu berücksichtigen, dass Grundstücke in der Regel nur zu einem bestimmten Grad (z. B. 80 %) bebaut werden dürfen. Einschränkungen in der Bebaubarkeit können sich aus Bebauungsplänen ergeben. Außerdem sind u. a. Fragen zur Bodenbeschaffenheit, also Tragfähigkeit und Altlastenrisiko, sowie zur Erschließung (Strom, Wasser, Gas, Glasfaser) und Entwässerung zu klären ( siehe AUTOHAUS 17/2018, S. 28 ff.). Unser Tipp: Lassen Sie das Grundstück zunächst für Ihre Projektentwicklung "reservieren" und vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages von einem Profi auf "Herz und Nieren" prüfen. Er wird die Bebauungsmöglichkeiten (Größe, Zuschnitt, Bebauungsplan, textliche Festsetzungen) und eventuelle Erschwernisse, die mit Zusatzkosten bei der Bebauung verbunden sein können, frühzeitig erkennen. Und vergessen Sie die "Grunderwerbsnebenkosten" (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintragung) nicht. AH: Und wie sieht es mit den Kosten für die Errichtung der Gebäude aus? T. Müggenborg: Für Markenautohäuser sind als Erstes natürlich die CI-Konzepte der Hersteller umzusetzen. Dabei kennen erfahrene Autohausplaner nicht nur die jeweiligen Vorgaben im Detail, sondern sie nutzen auch die vorhandenen Gestaltungsspielräume zur Optimierung des Entwurfskonzeptes und zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit der Gebäudeerrichtung sowie auch des Gebäudebetriebes. Für die einzelnen Bereiche, von der Ausstellung über die Direktannahme und Werkstatt bis zum Lager, haben sich planerische Standards bewährt. Auch für die Konstruktion und den Einsatz von Materialien gibt es wirtschaftliche Lösungen, die unter Einhaltung der Anforderungen an Brandschutz, Wärmeschutz etc. üblicherweise umgesetzt werden. Unser Tipp: Beziehen Sie auch Förderungsmöglichkeiten, z. B. für Energieeffizientes Bauen gemäß KfW-Standard, ein und vernachlässigen Sie auf keinen Fall die späteren Kosten für den Gebäudebetrieb. Eine hochwertige Dämmung ist heutzutage selbstverständlich und eine moderne Haustechnik amortisiert sich in der Regel sehr schnell. AH: Welche Kosten sind im Bereich der Außenanlagen einzubeziehen? T. Müggenborg: Die Kosten für die Außenanlagen lassen sich - für eine erste Budgetierung - häufig anhand von Erfahrungswerten hochrechnen. Hierbei müssen nicht nur die Kosten für Pflaster- oder Asphaltflächen einbezogen werden. Zu einem vollständigen Budget gehören immer auch die Kosten der Geländevorbereitung, z. B. für den Mutterbodenabtrag und die Erstellung der Trag- sowie Frostschutzschichten. Eventuell sind auch zusätzliche Kosten zu budgetieren für einen Höhenausgleich, eine Geländeauffüllung oder eine Bodenverbesserung. Um hier keine Überraschungen zu erleben, empfehlen wir üblicherweise, frühzeitig ein Baugrundgutachten anfertigen zu lassen. Für die Entwässerung und den Nachweis des Überflutungsschutzes ist eine detaillierte Planung erforderlich. Durch intelligente Lösungen lassen sich nicht nur "schwierige" Grundstücke wirtschaftlich bebauen, sondern es können auch erhebliche Kosteneinsparungen realisiert werden. Zudem sind weitere Beträge etwa für Beleuchtung, Werbeanlagen, Zaunanlagen und Elektroladesäulen zu budgetieren. Auch bei der Planung und Errichtung der Außenanlagen kann ein "Festpreis" Planungssicherheit schaffen. AH: Was sind Baunebenkosten? T. Müggenborg: Bei jeder Baumaßnahme fallen sogenannte Nebenkosten an. Dies sind beispielsweise Gebühren für die Baugenehmigung und Prüfstatik. Kosten für Vermesser und Sonderfachleute, die Gutachten erstellen (Schallschutz, Bodengutachten etc.). Arbeitet man mit einem Architekten zusammen, fallen Entwurfs- und Planungskosten gemäß der Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) an - bei einem Generalbauunternehmen sind diese Leistungen im Baukostenangebot enthalten. Auch bei dieser Kostengruppe kann anhand von Erfahrungswerten gearbeitet werden. AH: Vielen Dank für das Gespräch!

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