Gesetzgeber: Grundsteuerreform - ein Update

Mit Urteil vom 10. April 2018 hat das BVerfG die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Bis Ende des Jahres 2019 hat der Gesetzgeber Zeit, eine Grundsteuerreform umzusetzen. Die Zeit drängt also, seit dem 1. Februar 2019 gibt es nun einen Kompromiss zwischen Bund und Ländern für die Grundsteuerreform. Wobei insbesondere die CSU noch keinen zustimmungsfähigen Kompromiss vorliegen sieht. Wie sieht derzeit die Grundsteuer aus? Grundsätzlich wird derzeit bei der Grundsteuer zwischen Grundsteuer A und B unterschieden. Die Grundsteuer A wird für land- und forstwirtschaftliche Flächen erhoben, die Grundsteuer B für alle übrigen unbebauten und bebauten Grundstücke. Dabei ist die Grundsteuer nicht einheitlich in Deutschland, da die tatsächliche Höhe von der jeweiligen Gemeinde, in der das Grundstück liegt, mittels eines Hebesatzes festgelegt wird. Wie wird die Grundsteuer derzeit berechnet? Die Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet. Zunächst werden von den Finanzämtern Einheitswerte für den Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz auf Grundlage der Wertverhältnisse zum 01.01.1964 für Grundvermögen in Westdeutschland und für Grundvermögen in Ostdeutschland die Wertverhältnisse aus dem Jahr 1935, ermittelt. In einem zweiten Schritt wird auf Grundlage des Einheitswertes die Grundsteuermesszahl gewonnen. Diese liegt in den alten Bundesländern bei: -6,0 o/oo für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, - 2,6 o/oo für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 Euro (75.000 DM) des Einheitswerts, 3,5 o/oo für den Rest des Einheitswerts, - 3,1 o/oo für Zweifamilienhäuser und - 3,5 o/oo für alle restlichen Grundstücke, einschließlich Einfamilienhäuser im Wohnungs-/Teilerbbaurecht. In den neuen Bundesländern gelten die höheren Steuermesszahlen (von 5 o/oo bis 10 o/oo) auf der Grundlage der alten Einheitswerte nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1935 fort. Die Grundsteuer ergibt sich dann in einem dritten Schritt aus der Multiplikation von Grundsteuermesszahl und Hebesatz. Was sieht der Kompromissvorschlag vor? - Für die Grundsteuer A für Land- und Forstbetriebe wird ein Ertragswertverfahren eingeführt. - Es soll zukünftig für die Kommunen die Möglichkeit geben, eine Grundsteuer C für unbebaute baureife Grundstücke zu erheben. Damit soll ein Anreiz geschaffen werden, dass auf Brachflächen Wohnungsbebauung entsteht. - Für Wohngrundstücke soll grundsätzlich für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage an die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten angeknüpft werden. Liegt aber die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete bis zu 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmiete, dann wird die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete angesetzt. Ist eine Nettokaltmiete vereinbart, die mehr als 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt, dann ist die um 30 Prozent geminderte durchschnittliche Nettokaltmiete anzusetzen. - Für die Ermittlung des Grundstückswertes wird das Baujahr der Gebäude berücksichtigt. Bei Gebäuden, die vor dem Jahr 1948 erbaut wurden, reicht aus Vereinfachungsgründen die Angabe, erbaut vor 1948 aus. Näheres führt das Eckpunktepapier hierzu leider nicht aus. - Die Bewertung von Grund und Boden findet anhand der Bodenrichtwerte statt. Hier können die Gutachterausschüsse Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Zonen zusammenfassen. - Bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken (also Betrieb und Wohnen), bei denen es keine vereinbarte Miete gibt oder keine ortsübliche Miete ermittelt werden kann, ist zukünftig ein vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden. - Die Steuermesszahl wird zukünftig nach den Grundstücksarten differenzieren, zudem soll sie regelmäßig überprüft und angepasst werden. Sieht man sich diesen Reformvorschlag an, ist eins sicher, der Verwaltungsaufwand für die Behörden, aber auch für die Steuerpflichtigen wird deutlich zunehmen. Einfach wird die Festlegung der Grundsteuer ganz sicher nicht. Aus den Verbänden gibt es eher ablehnende Töne, denn mit hoher Wahrscheinlichkeit wird es vor allem für Gebäude in Ballungszentren eine Erhöhung der Grundsteuer geben. Dabei kann die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden, somit wird Wohnen noch teurer. Und wie angespannt die Mietsituation in den Ballungszentren eh schon ist, kann man aus der Tagespresse entnehmen. Der schönste Satz aus dem Eckpunktepapier lautet, "die Reform wird aufkommensneutral gestaltet." Danach sollen die Steuerzahlerinnen und Steuerzahler nicht wesentlich stärker belastet werden. Ob diese Aussage sich bewahrheitet oder eher als lahme Ente aufzufassen ist, wird sich zeigen. Kurzfassung 1. Bis zum 31.12.2019 muss der Gesetzgeber eine Neuregelung in Kraft gesetzt haben.2. Der Kompromiss für die Grundsteuerreform zwischen Bund und Ländern bringt erheblichen Verwaltungsmehraufwand mit sich.3. Ob der Aussage aus der Politik, dass die Reform aufkommensneutral gestaltet wird, Glauben geschenkt werden kann, bleibt abzuwarten. In den Ballungszentren kann aber mit Mehrbelastungen gerechnet werden. Kommentar Die Grundsteuer soll den Kommunen zur Finanzierung der Daseinsvorsorge dienen. Das Gesamtaufkommen der Grundsteuer beläuft sich in den letzten Jahren auf knapp 14 Milliarden Euro p. a. Daher ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen.Gleichzeitig muss die Politik aber auch darauf achten, dass eine neu festgelegte Grundsteuer nicht die Bemühungen, die angespannte Wohnungsmarktsituation gerade in Ballungszentren zu entschärfen, konterkariert. Ob es eine sozial gerechte Lösung ist, wie es der Finanzminister Olaf Scholz nennt, ist zu bezweifeln.Horst Neubacher Wirtschaftsprüfer Steuerberater www.raw-partner.de

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